Риски ипотечного кредитования в России

Когда речь заходит об ипотеке, нередко можно услышать, что это рискованный вид кредитования в России. Такая реакция кредиторов и заемщиков закономерна, поскольку есть веские причины для того, чтобы считать этот финансовый инструмент небезопасным.

Основной риски ипотечного кредитования в России, - недоработанное законодательство относительно этого вопроса. Оно требует совершенствования и устранения имеющихся пробелов.

Немаловажную роль в повышении рисков по ипотеке играет экономическая нестабильность государства. Финансовые организации вынуждены устанавливать плавающие ставки по кредитам, что само по себе негативное явление.

Впрочем, есть способы и максимально застраховать себя от рисков ипотечного кредитования. Главное, объективно оценивать риски и свои возможности.

Об основных рисках ипотечного кредитования

Существует такое понятие как плавающие процентные ставки. На процентные ставки влияют, в первую очередь, изменения инфляционного уровня. Кредиторы рискуют получить меньше прибыли по ипотечным операциям. При снижении рыночных процентных ставок у части заемщиков появляется возможность досрочно погасить взятый кредит. Это подразумевает меньшие процентные ставки для них.

Чтобы застраховаться от снижения прибыльности операций по кредитам, банки предлагают ипотечное кредитование с переменными процентными ставками. При этом "плавающие" процентные ставки рассчитываются финансовыми организациями, исходя из ставок, установленных на Лондонской международной бирже. Такие переменные процентные ставки вообще сложно рассчитывать.

Заметное падение цен на недвижимость приводит к тому, что максимально проявляются рыночные риски. Оформив ипотеку на дорогостоящую квартиру, заемщик не рассчитывал на резкое снижение ее стоимости в течение периода выплаты кредита. При падении цен он вынужден серьезно переплачивать.

Есть вероятность, что заемщик будет не в состоянии погасить кредит. Что же касается кредитора, то ему в этой ситуации не удастся скомпенсировать расходы, связанные с выдачей ипотечного кредита. На сегодня наибольшее количество россиян отдает предпочтение ипотечным кредитам, предлагаемым Сбербанком.

Для заемщиков актуальны риски, связанные с колебаниями валютных курсов. Поскольку кредиты на ипотечном рынке предоставляются в валютном исчислении, то и кредитные обязательства также привязаны к курсам валют.

Кредиторы обязательно учитывают риск неплатежей. Он возникает в случае, если заемщик не может своевременно выплачивать обязательства по ипотеке. Чтобы не подвергать себя этому риску, банк проверяет, насколько платежеспособен потенциальный клиент еще до оформления ипотеки. В противном случае, банковская организация рискует не получить ожидаемую прибыль.

Что касается рисков ликвидности, то они становятся актуальными в случае, когда в срок выполнения финансовых обязательств банк не располагает нужными средствами вследствие нестабильности портфеля пассивов и активов. Этот риск регулируется законодательством.

Не исключен также риск нетрудоспособности заемщика. Заемщик может лишиться дохода, на который рассчитывал, оформляя кредит, и потерять возможность погашения кредита.

Для кредиторов существует риск досрочных погашений кредитов. С одной стороны, финансовые организации получают большие объемы денежных средств и могут использовать их для реинвестирования. С другой, - в период реинвестирования рыночные процентные ставки могут быть слишком низкими.

Выше мы рассмотрели риски заемщиков и кредиторов. Однако существует еще один вид рисков – имущественный, то есть риск ипотеки. Недвижимость может быть повреждена. Также возможны утраты титулов собственности.

Страхование основных рисков

Некоторые виды рисков можно застраховать. На российском рынке ипотечного кредитования принято прибегать к таким видам страхования, как:

1. страхование жизни и здоровья заемщика,
2. страхование рисков повреждений объектов залога,
3. страхование рисков утраты прав собственности на имущество, рассматриваемое как залог.

При оформлении страховки расходы берут на себя заемщики. Как правило, сумма расходов равна 1,5% стоимости кредита.

Страхование производится после того, как принято положительное решение о выдаче кредита. Заемщику выдается список страховых компаний-партнеров. Клиент вправе выбирать любую из них. Договор ипотечного страхования предусматривает страхование ипотеки в пользу банка. При этом клиент не может обратиться в страховую организацию, с которой у банка не оформлен соответствующий договор.

Схемы страхования разные, но чаще всего практикуется страхование на сумму кредита, к которой добавляется еще 10%. Заемщик обязуется ежегодно перечислять страховые взносы, сумма которых пересчитывается каждый год на основании суммы остатка от кредита.