Механизм ипотечного жилищного кредитования

Неотъемлемой составляющей нынешнего рынка недвижимости является выдача кредитов по ипотеке на долгий срок. С помощью такой услуги многие граждане России успешно решают свои жилищные проблемы. В этом плане показателен опыт стран Западной Европы, где разрешение подобных вопросов стало возможным именно благодаря ипотечным кредитам. Основным федеральным законом, который обуславливает права и обязанности сторон при заключении договора об ипотеке, в России является законодательный документ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", действие которого датировано 16 июля 1998 года.

Под ипотекой подразумевается способ получения кредита на жилье под залог этого недвижимого имущества. При оформлении ипотеки основными документами выступают непосредственно договор об ипотеке и кредитный договор.

Срок действия ипотечного кредита устанавливается по соглашению сторон. Он, а также размер кредитной ставки, зависят только от регламентирующих правил конкретного банковского учреждения. Сегодня, как правило, большинство из них устанавливают ставку ипотечного кредита в пределах 9-15 процентов годовых начислений и предоставляют кредит сроком примерно от 10 и до 30 лет. При этом размер ипотечного кредита определяется заемщиком, но в пределах оговоренной банком суммы.

Лицо, получившее кредит, обязуется вносить регулярные платежи, размер которых составляет не меньше 20 процентов, но и не больше 60 процентов от общего дохода семьи.

Перечень документов для банка

Перечень необходимых для рассмотрения заявки о кредите документов устанавливается банком. В первый пакет таких бумаг входят копии основных документов претендента на получение кредита. Имеются в виду - копия паспорта или загранпаспорта, страхового свидетельства, ИНН, документа о получении образования. Сюда же входят характеристика жилого помещения и справка регистрации по месту проживания.

Далее - документы, которые характеризуют семейное положение, среди которых, в первую очередь, свидетельство о браке (или же о его расторжении), также копии свидетельств о рождении детей (или же их смерти, а также подобные документы о кончине супруга/супруги или родителей).

Необходимо также предоставить документацию о состоянии здоровья заемщика и о его доходах. Тут требуются его военный билет и удостоверение водителя, медицинские справки от психоневролога и нарколога. Сумму дохода желающего получить кредит подтверждают данные из трудовой книжки и справка по постоянному месту работы (форма №2-НДФЛ), декларация из налоговой инспекции и трудовой контракт. Банковские учреждения также могут проверить информацию об иных активах заемщика, его текущих обязательствах и данные о продавце жилья.

Все эти документы подвергаются проверке на протяжении 14 дней, а затем, в случае положительного решения, заемщик выбирает соответствующее им жилье и заключает с банком договор о кредите.

Основные этапы ипотеки

• Для получения ипотечного кредита определены 5 этапов, которые заемщик должен выполнять в установленной последовательности. Первым из них является выбор заемщика совместно с представителем банка вида кредита и интересующей его квартиры, а также подготовка его документов о подтверждении личности и общей платежеспособности. Банк изучает этот пакет предоставленных документов и предлагает свои условия.
• Второй этап предполагает, что банковское учреждение, проведя предварительную оценку возможностей клиента о его финансовом состоянии на основании предоставленных им документов, выдает решение о дальнейшем сотрудничестве, либо, в случае отрицательного мнения об этом, отказывает потенциальному заемщику на своих основаниях.
• Третьим этапом в этих отношениях между банком и заемщиком является непосредственная выдача кредитной суммы. При этом обязательным становится страхование трудоспособности и самой жизни клиента, отдельно - принадлежащей ему недвижимости. Расходы при всех финансовых операциях в этих случаях возлагаются на заемщика.
• Четвертый этап - это уже выплата банковскому учреждению ежемесячных (как уговорено в контракте) сумм по погашению ипотечного кредита. Приобретенная недвижимость уже становится собственностью заемщика (он вступает в права по ее владению), но банк сохраняет за собой контроль над всеми операциями с ней. Под этим разумеется, что при платежной несостоятельности заемщика в вопросе погашения кредита банк может либо изменить условия кредитования, либо дать ему отсрочку, в крайнем случае - обменять жилье на иное -меньшей стоимости.
• Пятым этапом можно считать полный расчет клиента с банком и закрытие ипотечного кредита.

Использование ипотечной недвижимости

По закону предмет ипотеки является залогом, но право на его пользование остается только у залогодателя. Лишь он считается собственником квартиры или дома. Здесь главное условие - применение недвижимости соответственно предложенным ранее целям (площадь должна использоваться для жилья, а не, скажем, в качестве склада).

Поддержание в порядке жилья также возлагается на залогодателя (если иное не указано в ипотечном договоре). Собственнику необходимо производить все виды ремонтов (капитальные и косметические), но при этом он не имеет права нарушать целостность помещения. В его обязанности входит также защита помещения от стороннего проникновения, а также пожаров и других бедствий.

При условии, что недвижимость, находящаяся в залоге, передается по наследству или продается третьим лицом (если отсутствует запрещение в договоре), держателем залога становится иное лицо, следовательно, по условиям банка все обязанности и права по предоставлению и выплате кредита переходят к нему.