Понятие и особенности соглашения о найме жилого помещения

Договор, в котором оговаривается отдача собственником жилого помещения своего владения в пользование нанимателю на какой-либо определенный, обозначенный в том же договоре срок, называется контрактом о найме помещения жилого назначения. При этом арендатор (наниматель) обязан ежемесячно или с иным интервалом времени вносить за арендуемое помещение оплату. Подобный договор всегда подписывается в двух копиях (то есть, свою копию получает каждая из сторон). Помимо того, при подписании договора о найме помещения может присутствовать и третья сторона – риэлтор, который письменно, при помощи такого документа, как протокол, подтверждает свое присутствие. Согласно Жилищному Кодексу, а именно, статье 15 пункту 2, недвижимое имущество, которое признается жилым помещением, должно в обязательном порядке отвечать касающимся установленных технических и санитарных норм требованиям законодательства, то есть, быть пригодным для проживания в нем. В соответствии с существующей на сегодняшний день классификацией, данный вид договора является консенсуальным, взаимным, а также возмездным.

Отдельным пунктом следует обозначить отличие между социальным и коммерческим видами найма жилого помещения. Так, при социальном найме, например, квартиры в Москве, заключается договор на снимаемое помещение, которое является юридической единицей фонда социального использования помещений, то есть, входит в его состав. При вселении гражданин, который, к тому же, должен обладать правосубъектностью на съем такого помещения, получает специальный ордер, являющийся документальным подтверждением занятия этого помещения. При коммерческом договоре аренды жилого помещения заключающие договор стороны самостоятельно оговаривают все существенные для данного вида договоров условия съема.

Согласно общеустановленному правилу предметом подобного договора может выступать пригодное для проживания помещение исключительно изолированного характера (комната, часть квартиры и так далее). Также стоит отметить, что предметом сдачи в аренду могут быть и помещения, состоящие из нескольких комнат, целого дома либо квартиры (за исключением смежных комнат в каком-либо помещении и таких его частей, как коридор, кладовая и кухня). Характерной особенность договоров данного вида является полномочие нанимателя пользоваться общими помещениями квартиры либо дома (кухней, коридором, кладовой, санузлом и т. д.) и всем установленным в нем оборудованием (электрическим, механическим и санитарно-техническим).

Правила аренды жилого помещения

Как уже упоминалось выше, основными субъектами подобного договора выступают арендодатель и наниматель, причем последним может быть физическое лицо, которое обладает исключительно полной дееспособностью. Юридически лица также могут арендовать жилое помещение, с тем лишь отличием, что условия такого найма будут регулироваться положениями договора аренды. Также стоит отметить такую особенность данного типа договоров, как возможность сдачи жилого помещения коммерческими организациями исключительно физическим лицам, то есть, гражданам для их дальнейшего проживания. Юридические же не лица не имеют права осуществлять на площади жилого назначения какую-либо коммерческую деятельность.

По общепринятому правилу, договор найма помещения жилого назначения заключается исключительно в письменной форме. Несоблюдение данного условия не аннулирует договор, однако в таком случае субъекты договора лишаются законного права ссылаться на подтверждение договора и свидетельские показания в случае возникновения любых конфликтных ситуаций.

Условия, определяющиеся в нормативно-правовых актах в качестве необходимых для подобных договоров, а также такие условия, согласно которым в случае заявления одной из сторон возможно достижение соглашения, являются существенными условиями договора. Таким образом, в данном виде договором к существенным условиям относится, в первую очередь, условие о предмете договора. Соглашение об аренде жилого помещения должно четко определять все данные о помещении, позволяющие максимально точно описать все имущество, которое по условиям договора будет передано в пользование либо владение. Без сомнения, согласно тому же общему правилу, несоблюдение любого существенного условия договора приводит к ничтожности сделки.

Помимо существенных, в большинстве случаев в договорах данного типа предусматриваются и дополнительные условия, которые, будучи оговоренными законом, не требуют согласования сторон и ступают в силу непосредственно в момент подписания соглашения. Согласно статье 678 ГК, обязательство съемщика платить за аренду помещения относится к рассматриваемым условиям соглашения и обязательно должно быть предельно четко зафиксировано в договоре. Помимо того, к дополнительным условиям относятся такие аспекты, как интервал времени, на который заключается договор найма жилого помещения, указание граждан, которые будут проживать в арендуемом помещении совместно в нанимателем, обязанность нанимателя проводить текущий и капитальный ремонт, положение субаренды, а также размер арендной платы.

Таким образом, только правильное и четкое заключение договора может оказать положительные правовые последствия для всех участвующих в договоре сторон.